房地产投资过户的“坑”—(2)

                      憋屈的合同

    王先生火急火燎地走进我办公室的时候，手上拿着一份购房合同，满脸写着焦灼与不安。看到我，他仿佛抓住了救命稻草一般：刘律师，都说您又专业又负责，这回您可得帮帮我啊！

    我让他不要着急，坐下慢慢说。

    原来，经过千挑万选王先生看中了一套房子，买卖双方几经交涉，签好了合同，拟好了过户日期，可谓万事俱备，只差过户了。

    “刘律师您看这儿“，王先生指着合同上的一个条款对我说，“按照过户律师的解释，这里卖方需要承担的房屋维修费用现在算到我这个买方头上了！这也太不靠谱了！不是白纸黑字糊弄人吗？”

    我接过合同仔细看了一下，发现那一项条款的英文表述确实不够清楚，容易产生歧义。既可以从维护买方利益的角度解释，也可以从维护卖方利益的角度解释。再一打听，这个房子的过户律师是卖家指定的，那自然是不肯让卖家吃亏，也难怪搞得王先生着急上火了。

    在这里给大家科普一下，房屋购买合同通常是以乔治亚州地产经纪协会的范本合同为基础，再通过买卖双方协商后稍作修改的结果。修改过程中难免出现一些特殊条款表义模棱两可的情况，这时过户律师的解释就起到了至关重要的作用。

    再回到王先生这儿，我向他分析了条款表述中存在的问题，应该如何修改才不会产生歧义。但王先生表示，现在卖家不答应做任何修改，由卖家指定的过户律师又处处维护卖家利益，拒绝了他提出的调整费用分摊的要求。眼看着过户日期就到了，拿着这样的合同去过户，王先生心里憋屈啊！

    “刘律师，您说还有办法挽救吗？”

    看着他满怀期待的眼神，我多希望告诉他“有”。可事情发展到这一步，木已成舟，纵使我经验再丰富，也爱莫能助了。当然王先生可以选择拒绝过户，但这一行为属于违约，需要按合同承担违约责任。除了一笔数目可观的罚金，还有纠纷带来的劳民伤财的诉讼，所以最终王先生只能以哑巴吃黄连般的“含冤”过户收场了。正可谓“宝宝心里苦，宝宝说不出”。

    那我们在房产交易过程中怎么避免重蹈王先生的覆辙呢？

    首先建议大家用自己指定的律师过户，这样出现问题时，自己的利益才能得到最大保障。再以王先生为例，如果当时的过户律师是他指定的，那便不会轻易将合同向利于卖方的单一方面解释，而是给双方一个重新协商的机会。如果我来处理的话，则会问清双方在签署这一条款时的真实意愿，然后在这个基础上将条款的措辞重新修改，既不让一方钻空子，也不会让另一方含冤不服。

    另外建议广大做地产经纪的朋友在对合同条款的阐述把握不到位的时候，及时向有经验的律师咨询，使合同向对自己客户有利的方向定稿。

在王先生不无失落地起身告别后，我许久不能从遗憾的情绪中回过神来。我们这些在异国打拼的人，离乡背井，除了克服地域文化差异，还要克服语言文字的不同，一个不留神就载个大跟头。而自己从业这么多年，一次次将客户们约到办公室，逐字逐句地推敲合同，当面问询客户对交易条件的理解和要求，找出书面合同和客户真实意愿的出入，及时修改完善相关条款，就是为了避免客户吃这种“哑巴亏”。虽然这样做无形之中加大了自己的工作量，但每一次的顺利交易和客户的满意，都让我觉得所有的辛苦都有了意义。

赠人玫瑰,手有余香，我想这也是过户律师这份工作带给我的乐趣吧